柬埔寨地產深具潛力－Kent Wang的小天地

松盛威：柬埔寨地產深具潛力

在接受筆者獨家專訪時，柬埔寨王國國會主席顧問、國會部長、內政部上將鬆盛威（SAMBATH SOTH)勳爵介紹了柬國的政治、經濟概況以及華商在柬地產等領域的成就，並委託記者轉達對中國人民的敬意。“中柬牢固的友誼不僅是中資在柬發展的基礎，也是柬國經濟近年大發展的基石，相信在未來幾年中，來柬投資將獲得更多的驚喜。”

葛雲：近年來柬埔寨政治穩定，經濟發展也步入快車道，請你介紹一下這方面的情況。

松盛威：1993年以來王國政治趨於穩定，進入經濟重建和發展時期。政府把發展經濟和消除貧困作為首要任務，出台了多項改革措施，經濟獲得一定發展，人民生活有所改善。柬埔寨經濟體制先後經歷了“混合型”、“計劃型”到“市場型”的模式轉變，以市場經濟代替計劃經濟並以法律的形式確定下來。目前柬國進入30多年來的最好發展時期，經濟持續穩定發展，近年來GDP增長率均保持在6%~7%的較高水平。

葛雲：農業仍是柬埔寨的第一大產業，城市化率較低，金邊、西哈努克港等重點城市的發展情況及城市建設現狀如何？

松盛威：如你所說，王國城市化率較低，缺乏完整的工業生產體系。因此，柬經濟基礎仍十分薄弱，經濟結構不盡合理，經濟總量較小，人均年收入較低。但隨著政治經濟的穩定，成衣業、旅遊業和建築業快速發展並成為國家主要財政收入來源，在重點城市中佔有較大比重。首都金邊的城市建設日益完善，是柬國的政治、金融、文化中心；而惟一的海港城市西哈努克市擁有柬國最大的國際深水港，與金邊和吳哥齊名，是柬埔寨著名的三大旅遊地之一。以它們為代表的重點城市建設正在加速。

葛雲：在柬埔寨王國經濟發展過程中，房地產業佔有著重要的地位，在國民生產總值中佔有總量的7%左右。投資者都很關心柬國的土地制度及房地產開發情況。

松盛威：與不少國家一樣，柬國房地產也經歷過爆炒期。上世紀90年代，房地產業迅速興起，1994年8月，柬王國政府頒布了《投資法》為國內外私人投資提供大量優惠政策，隨著大量外資的湧入，大批商人爭相購地、租地，使柬房地產市場在1995～1996年間達到了高潮，行業產值連續數年以20%以上的速度增長。隨後，受1997年7月柬國內武裝衝突事件及亞洲金融危機的影響，房地產業開始大幅降溫，蕭條期一直持續到2001年。自2002年以來，房地產業逐步恢復，尤其金邊市開發量和房屋價格逐年攀升。近兩年越來越多的國外商人和本地人民對投資業看好，柬各地的房地產價格隨之大幅上升，房地產市場再次大熱。

柬有兩種土地制度，即永久性所有權與土地許可製度。永久性所有權只適用於柬籍自然人和法人，土地許可的最長期限為99年。整體上房地產法規還不健全，政府對開發項目的建築密度、高度、容積率、綠化率等均無具體限制；在設計和施工方面，也沒有嚴格的建築規範要求；在銷售環節，控制和監管並不嚴厲，項目沒有正式開工也可銷售。這方面柬政府將逐步完善。比如，為防止土地過度炒作，加強了對商業銀行的管制，禁止土地抵押貸款，導致土地價格有所下降。

葛雲：當前，柬國居民住房情況、房價水平如何？房地產市場購買力的主要來源是國內居民還是國外居民？

松盛威：由於特殊的國情，柬國居民住房差異較大，以金邊市為例，普通居民住宅中以竹子和茅草為外牆建築材料的房屋所佔比例為9.7%，以木材為建築材料的佔39.3%，混凝土、磚、石頭結構的為47.4%，存量房建築質量較低，這種局面要求對居民居住條件需進行大力改善。另一方面，房價較高。根據國土規劃部對金邊市2010年9月份房屋的銷售價格調查顯示，排屋（即法式低層洋房，是柬目前主要建築形式）底層每間4.2萬～6.5萬美元；兩層一座的排屋7萬～18萬美元；半別墅12.8萬～20萬美元；別墅22萬～60萬美元；高層公寓每平方米700～1100美元。

當前，韓資在房地產領域發展迅速，推動了柬房地產價格的上漲，中國企業仍多處於觀望階段。房地產市場購買力仍以國內財富階層為主，據不完全統計，比重占到90%左右。隨著柬政府出台的房地產新政，允許外國人購買建築物和公寓，則進一步推動了房地產市場。

葛雲：中柬持續多年保持著穩定友好的關係，這將成為中資赴柬投資地產業等產業的基礎。除此之外，還有哪些潛力要素？也請談談風險所在。

松盛威：你說得很對，中柬牢固的友誼不僅是中資在柬發展的基礎，也是柬國經濟近年來大發展的基石，相信在未來幾年中，來柬投資者將獲得更多的驚喜。並且，隨著華人對柬國的了解，柬埔寨王國經濟發展促進會等發揮兩國經濟交流橋樑作用的機構也會成為來柬投資者的領路人，柬駐華使館、華駐柬使館等都將為在柬投資者提供保障。

此外，柬國近年發現了油田，不久的將來，可實現石油生產，有人預測油氣資源的開發將令柬國的GDP增速翻番，從而大大推動房地產發展；而金融業變革也在醞釀之中，證券市場的空白將被填補，股市開市近在眼前，屆時金融業將得到進一步發展。另一方面，這些巨大的經濟刺激因素也暗藏著一些發展不確定性，2008年金融危機的影響尚未消退，再加上前期土地炒作過熱、房地產市場存在泡沫、政策法規不健全等因素的影響，市場風險仍需把握，我判斷房地產業整體前景“謹慎樂觀”。總之，當前到未來至少10年，我相信柬國政治穩定，經濟上升，這期間必然蘊藏著巨大的投資機會。

（葛雲現任中國建設報·中國住房採編中心主任）

柬埔寨地產的延申閱讀

媒體報導

㊣理財周刊／柬埔寨房市增溫　柬埔寨房地產潛力相當值得期待

㊣投資柬埔寨金邊房市　外資鎖定使館區

㊣首都金邊投報率一○％　包租公婆趨之若鶩

名人見証