首都金邊投報率一○％　包租公婆趨之若鶩－Kent Wang的小天地

新台幣喊進　柬埔寨２字頭房價超吸金

首都金邊投報率一○％　包租公婆趨之若鶩

日期：2014-10-22 作者：游筱燕出處：財訊第 462 期

經濟成長率位居東協前三大的柬埔寨，成為世界各國爭先搶進的投資區，連全球房地產指南都讚譽其為「相當值得投資」的國家，投資人進場前要注意什麼？

10月中，一個平日星期3的午後，柬埔寨置產，打著10％高投報的招牌，擠得現場水洩不通。這些人年齡層廣泛、行業五花八門；從23歲到近70歲都有，更有老師、行政小姐、裝潢工人以及專職套房投資客，全都是為了投資柬埔寨房地產說明會而來。

置產新寶地　熱錢急湧入

去年年底，場景同樣是台中，據聞有一群台中幫的建商為了能搶得先機、插旗柬埔寨的土地，運用地下管道，不惜花了上千萬元讓自己、妻子、兒女全都入籍柬埔寨。在當地從事土地、廠房、租屋、買屋的仲介柬埔寨人文利明表示，部分台灣人會這麼做，是因為柬政府規定外國人不能購買土地和一樓店面，除非與柬人合資，但是2樓以上的房屋並不受此限。

大家動作頻頻，說明這股海外房地產投資風潮，標地已經從近兩年的日本、馬來西亞，轉到了正值經濟起飛的柬埔寨，「而且，才剛剛開始！」雙城建設台灣辦事處負責人黃子晃說。

剛剛才從柬埔寨回國、身為七年級生的裝修公司業務經理林小胖（匿名）指出，他在台中當包租公已經6年，手上有數十間收租的套房，近年隨著房價高漲壓縮投報空間，又有奢侈稅限制，加上不間斷的打房政策，他決定不再擴張台灣的投資水位，轉往海外去尋找標的。

他去過好幾個國家考察，他認為日本東京雖然投報率有5至7％，但是匯率浮動快，很容易「賺了房價，賠了匯價」；加上日本人由於工作常調動之故，偏好以租代買，未來轉手性就會出現問題。

馬來西亞則是在這2年熱炒後，單坪房價已被拉高，首都吉隆坡大樓從單價30萬元台幣，到現在最貴突破百萬元，多數入門總價至少就要1000萬元起跳，變得「不太親民」，此外在馬國買房還要選對區位，如果買到馬來人聚集的地方，光是排華「就有得你煩！」所以林小胖去過柬埔寨後，發現了一塊新寶地，買下1戶約19坪、位於金邊的大樓預售屋。

「我算過，我買在隸屬金邊市的鴨子半島上新市鎮開發區旁，1戶19坪套房，含家具約400萬元，按照當地每月租屋行情保守最低有4萬元，租金投報率就有10％，比定存和在台灣當包租公都好賺得多。而這個低於20萬元單價的預售價格，現在連桃園楊梅都買不到！」林小胖最近還考慮要再買一間。

房地產開發　台商紛搶進

根據長富國際地產市場研究部統計，去年全台海外投資不動產約350至400億元，今年上半年已達去年水準，預估今年可增加至600億元。

長富國際地產總經理鄭哲昇進一步表示，今年以柬埔寨成長最多，許多買過日本、馬來西亞的客戶都紛紛打電話給他，直問柬埔寨有沒有案子可以賣。一位經營柬埔寨房地產多年的業者指出，台灣有18個建商都向他報名，請他領軍，帶領他們去柬埔寨找投資機會。就連聯聚建設董事長江韋侖都坦言，有朋友日前也找他要一起去柬國置產，他表明會再考慮。

黃子晃說，今年初甫成立的台灣辦事處，每週辦一次投資說明會，幾乎場場爆滿，一場約有40人參加，每月出團4次，光是單月就帶超過150人去考察，每次行程約3到5天，約有8成的人會現場下訂1至2間。

其實，不只台灣，各國的投資人都陸續對柬埔寨投注目光，多次陪同國內專業投資人前往金邊實地考察的鄭哲昇說，投資金邊房地產的最大外來投資人，除了早年計畫性進入的日本、南韓外，最主要是占地利之便的鄰國馬來西亞以及新加坡；不過，來自台灣的投資，近年來正加速進入柬埔寨，除了成衣、紡織等勞力密集的傳統產業、國內七大銀行外，房地產開發更是台商新興熱門的投資項目。

柬埔寨房市究竟有何魅力，可以吸引各國資金「錢進」？專家歸納以下四點：首先，柬埔寨挾著地理位置優勢，在東協扮演貿易樞紐角色，未來待泛亞高速鐵路興建完畢，能串連昆明、越南、柬埔寨、新加坡、吉隆坡等地，因此吸引外商如中國中鐵集團、日本最大百貨集團──永旺積極搶進；根據世界銀行預測，一三年柬埔寨經濟成長率達6.7％，一四年將升至7％，是全球未來經濟成長最快速的國家之一。

第二，以「友華」著稱的柬埔寨，是東南亞國家中對華人最友善的國家，在當地開設成衣工廠20年的台商柳坤麟也說，柬人相對單純，平均人口不到30歲，其中30歲以下占全國人口70％，是個年輕、活力充沛的國家，人口紅利能支撐其經濟力。

第三，赴海外買房最怕遇上匯差問題。黃子晃形容，如果去馬國買房，要從新台幣先換美元，再用美元換成馬幣，等於被剝兩層皮；但是在美元、柬幣並行的雙貨幣國家柬埔寨，能將匯兌風險降至最低。此外，當地外匯又無任何管制，能將在柬國賺的錢，輕鬆匯回台灣。

投報率雖高　風險須留意

最後，就是投資房市的準則，選擇基期低又具有潛力的標的。根據全球房地產指南（Global Property Guide）調查顯示，柬埔寨近年來房地產市場持續穩健成長，尤其首都金邊一三年平均房價水準約新台幣23萬元，平均漲幅高達15％，被評鑑為「相當值得投資」的國家。

黃子晃說，目前金邊市以皇宮附近一帶房價最貴，地位等同於台北的信義計畫區，單價約落在20至30萬元，以周邊台商的建案「巴里島水岸二期」為例，單坪25萬元的價格，是信義計畫區的1折價，價格優勢使得建案已完銷，建商又趕緊再推出第三期。

隨著全世界投資者不斷湧入柬埔寨，當地酒店式管理的大樓又寥寥可數，供需失衡，一房難求，造成租金不斷墊高，目前皇宮附近最高套房的月租金可達新台幣7萬多元，有強大的租屋需求，是去當地當包租公、婆最好的先決條件。

不過，決定掏錢買柬埔寨房產前，仍是有其風險要注意。黃子晃提醒，柬埔寨住宅的土地產權有兩種方式，一是永久產權，一是99年期的地上權，前者能夠向當地銀行借貸，後者則無，且會隨著使用時間逼近而跌價，買方購買前應事先確認產權，避免糾紛。

再者，由於外國人不能持有當地土地，先前有些進入柬國的台灣建商是與柬國地主以合建方式進行推案，最近就聽說，有地主因地價飆漲不願與建商合作，決定要收回土地，但是該案已經預售出六成以上，造成案子「卡」住。他建議，去當地買房最好找已在當地入籍，且能買賣土地的建商，更要慎選有口碑的代銷或建商，權利較有保障。最重要的是，要認明柬國中央政府發放的權狀「硬卡」，不要被地方官員或地主自己發放的「軟卡」所騙。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰建議，海外不動產購置前必須謹守蒐集資料、深入分析兩大原則，充分了解當地國情、政治穩定性、外匯管制、匯率變動、房價動態、二手市場與稅費等相關細節，不要被高利潤蒙蔽了投資風險，更不要為投資而投資，以防景氣逆轉而應變不及。

KENT：

金邊酒店式公寓投資具有許多的優勢，

除了租金率高、無二次換匯的損失、美元計價匯率波動低、無外匯管制

但最重要的任何投資一定要注意風險

有些物件並永久產權是有年限的使用權

未來如果要轉賣當地人

他是無法貸款的是否會增加轉賣的困難值得研究

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