大陸考查團柬埔寨深入報導－Kent Wang的小天地

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大陸考查團柬埔寨金邊市深入報導

【走進柬埔寨1「金界酒店」】

昨晚的飛機晚點的二小時與北京時間凌晨2:30到達酒店，酒店依然燈火輝煌，熙熙攘攘，這裡有柬埔寨最大的合法的賭場，一到三樓全是，完全與國際接軌，在此吃喝玩樂一應俱全，據說最高領導人有……徐老師擔心為什麼住這裡難道是拉去賭博的？其實不然，因為這次是個商務地產考察團，接待規格較高，這應該就是金邊市數一數二的好酒店了。也有喜歡領世面玩二把的朋友昨晚在下面玩幾把上來睡一個鐘再玩幾把再睡個鐘的。這裡到處充滿中國味道，中國人中國話中國字，更難得的是酒店里美女如雲，連餐廳門前站台的相貌身材氣質都樣樣不錯，有人說像我們二廣的姑娘，我說氣質方面還是不同，這有很多美女看上去都有混血氣質，不知是不是和作過法殖民地有關。這讓我想起80年代的上海，那時的美女也集中在高檔酒店中，美女們也以在高檔酒店工作為榮，應該就是這樣！不好意思，商務考察先考察美女了！哈哈。朋友們下次來推薦入住。

【走進柬埔寨2 遍地黃金】

今天的柬埔寨就像我們改革開放的80年代，遍地黃金，在他們運作的各個項目的手法上看上去都是那麼熟悉！過去30年我們在中國大陸積累的生意經基本全部通用。比如他們的房地產和早期國內運作一模一樣，交首期2期才開始挖土，交了90%錢才開始起了地基；比如我住的金界酒店是典型的官商合作產物，一馬來西亞醫生和最高長官合作，隨後政府關閉了金邊方圓200公里內的所有大小賭場2000餘家，在金界酒店開了和三層樓的大賭場，生意之火爆讓人瞠目結舌，Naga（金界酒店）在香港聯交所上市，去年贏利2500萬美金，股價翻了一倍，現正把周邊地買下，在極速擴張。這次參加了柬埔寨地產信息集團組織的考察，看到集團總經理蕭總（後文會詳細介紹）能量之大，昨晚和三軍總司令的公子一起晚宴，依托蕭總這個平台應該可以完成各種生意。總之那句話“弟兄們，此地人傻錢多，速來！”

【走進柬埔寨3「柬埔寨的生活」】

幾天來全方位考察了土地酒店賭場各式餐廳商場農貿市場工業園區……對柬埔寨人的生活有了一定的了解。這裡按我們國內的說法是個消費畸形的國家，人們平均工資水平在60美金/月（這裡的結算貨幣基本都用美元），這一年來有所提高在100美金/月左右，但他們的物價卻讓人看不懂！舉幾個例子分類看：

1 汽車街上的車子多數都是SUV和皮卡，基本都是路虎、雷克薩斯、和豐田，總體比國內車子高出一個檔次，據說是全世界人均路虎保有量最大的國家，之所以如此是因為關稅低且好壞車打稅一樣。

2 房產參觀了一個樓盤是金邊市珍珠島(台灣稱鑽石島)上的麗薇雅廣場，是由洪森女兒旗下的地產集團和廣州的2家公司聯合開發，價格是3000左右/平方，銷售的廣告語是“麗薇雅，給你一個五星級的家”（哈哈，多麼熟悉的聲音）；

3 飲食十分昂貴，咖啡一大杯要4.5美金一小杯2.75；蛋糕要3美金/塊，金邊開了間PIZA店，一年竟然賺了200萬美金，中午去的法式餐廳很少當地人,就餐基本都是老外，晚上去了一個香港人開的“老地方”，老闆7年前租一小舖面開始，現在已經把地、房全部買下，每天賓客盈門要提前預定，我們包了個包房最低消費要600美金，大家也可以從菜牌上看出價格昂貴（菜牌的價格都是美金）！

4 施工費用柬埔寨地產信息集團的蕭總花了180萬美金買了個法式別墅辦公（一年後漲到360萬美金），裝修費用要比國內貴3倍，且因為技術管理都很落後無法保證工期，不斷返工，最後無奈上海朱家角請了位師傅來做施工監理才勉強完成；

5 孩子讀大學一學期學費竟然要1000美金！對高物價做個簡單計算，例如菜芯我們晚餐點了是4美金一盤，我在菜場問是0.5美金/公斤即1.6元左右一斤，可見利潤空間之大。

高物價有高利潤對商家來說真是個好事！各行當尤其是那些在國內已競爭的頭破血流的行當在這裡應該可以有巨大的發展機會！

【走進柬埔寨4「柬埔寨投資比對優勢」】

在柬埔寨的這幾天，對宏觀經濟和投資環境做了些研討，柬埔寨最近幾年發展較快，12年GDP140.38億美元，比11年增長19%,貿易逆差26億美元，同比增長50%,人均GDP988美元，13年GDP增長7%，14年預計7.6%,其後5年預計年均能達10%，是東協國家增長最穩定的國家。到柬投資有如下優勢：

1 經濟自由度高（全球35），沒有外匯管制，沒有利潤匯回本國的限制並採用美元柬幣的雙貨幣政策，匯率穩定，這一點很難得，世界上極少這樣的國家，這裡的好處不細述，你懂的。

2 稅收優惠：A 投資商均至少享有3年之免稅（公司營利所得稅），農業和工業5年免稅，基礎建設和大型農業6年免稅。免稅期由企業首度獲利或運營3年後方開始計算。實際免稅應該是6年至9年，有可能超過10年。 B 合法投資商進口建材，原物料，設備，半成品免進口稅。

3 充沛而廉價的勞動力

4 WTO成員國

5 享受發達國家給予的GSP和MFN待遇。例如自柬埔寨進口的紡織服裝產品，美國給予寬鬆的配額和減免增收進口關稅，歐盟不設限，加拿大免徵關稅。

6 ASEAN成員國，柬埔寨出口到東盟其他國家的商品關稅，15年前全部取消

目前柬埔寨已經成為國際投資商的重要投資地之一，一批有實力的中國企業如中海油，紅豆，大唐集團，海南橡膠等紛紛在柬埔寨設廠，大包大攬基礎建設，躋身服裝,農業旅遊運輸等行業，服裝廠更是大量遷入柬埔寨，柬埔寨信息集團的蕭總旗下就有一間從東莞遷過來的服裝廠，飛機廠候機也碰到2個開服裝廠的溫州老闆，已經在這裡開廠2年，享受著政策優惠帶來的紅利。總之目前到柬埔寨投資正如改革開放初期的廣東還是有很大的優惠政策。

【走進柬埔寨5 「傳奇老人」】

柬埔寨之旅寫了幾篇小短文，沒想到很多朋友關注，有些朋友在轉發，這讓我有點小興奮也給了我點小壓力，我會更努力把我所見所聞及個人看法和大家分享！今天要分享的是一位柬埔寨的傳奇華人的傳奇人生！

這次投資考察日程很緊，但即便如此，團裡的各位老闆們還是在團長菠菜大叔帶領下抽出半天時間參觀了老人的莊園並和他共進午餐。

照片中的老人姓陳，是這個莊園的莊園主，莊園座落於金邊市湄公河邊共60餘畝，周圍土地全部被權貴佔領已經填土埋沙，當年2美元/平方如今已是200美元/平方，陳老22年來在莊園裡深耕細作，種樹就種了一百多個樹種，有些品種十分稀有，現在一棵都要一萬美金以上，整個莊園幾乎都被鬱鬱蔥蔥的樹木覆蓋；養了6匹馬很多魚，每條魚大概都有20斤以上。陳老今年72太太35養了一雙漂亮可愛的女兒大的17小的7歲都在法國學校讀書，一家人恩恩愛愛，過著恬靜幸福的生活。

陳老瘦小，初一眼看不出他經歷過過那樣的風浪，談話笑容滿麵條理清晰，可笑容收起來時完全能看出他眼神的堅定和自信。他在水邊的大涼亭裡接待我們，大家入座後一邊抽著雪茄一邊開始談起他的經歷：他的家庭經歷了那場舉世聞名的紅色高棉屠殺，那場可怕的屠殺殺死了柬埔寨300万精英，陳老更是家破人亡，失去了二個兒子和妻子，他九死一生於1980年和一些難民們歷經千辛萬苦逃到法國（他講到這裡眼泛淚花我腦裡總是有個畫面《芙蓉鎮》中那句台詞“活下去，象狗一樣活下去”）到法國後他努力做著各種工作和生意，省吃儉用逐步積累了自己的第一桶金。

10年後的1990年他回到柬埔寨，這時的柬埔寨戰後餘生百廢待興，陳老記住了父親對他說的話“人一定要清楚自己是什麼紋路的木頭，是哪塊料”，以前他從事過房產於是他用4萬美金買下了一處有柬埔寨特色的房產，又用4萬美金按他的法國眼光裝修了這套房產。這時正遇上各國在柬埔寨設立使館，陳老的房產成了香餑餑，都來找他談，他選擇了韓國使館，他們一次簽了2年並在簽約時就一次付清了19.2萬美金。陳老拿著這筆錢開始不斷地買入房產和地產，金邊最旺的酒吧街他至今還有不少鋪面。陳老說“發展初期，購買各種資源性的東西都是好投資”當柬國開始腐敗時陳老說“人不要太貪，貪念和毒品一樣”於是他開始打理莊園。

陳老生性樂觀，更受法國文化影響，浪漫喜歡被愛情滋潤，65歲依然生下了女兒（大家都說是聰哥的榜樣），72歲談起愛情男女依然精神十足，幽默風趣，見到團里美女們說“我這個72歲的老心臟本來都不太跳了，見到你們又狂跳了”，他傳授老闆們對待女人的法式浪漫，解答個別老闆的情感困惑。臨分別時知道我們這個團可能要組織去西藏，立刻強烈要求要通知他，想和我們同行。

陳老真的是一個經歷過生死，歡樂，睿智，說話有哲理，全身充滿愛的老人，是我心中的傳奇！

【走進柬埔寨6 投資方向土地、地產】

柬埔寨的國情，投資環境，宏觀經濟，政策優惠等粗略地談完之後，來聊聊投資方向。這次考察我們嘗試去接觸了各行各業，例如地產（包括工業地產，商業地產和旅遊地產），飲食（中式粵菜，法式餐廳，越南泰國菜，咖啡館，麵包店），基礎設施（公路，橋樑，電力，水利，甚至紅綠燈，下水管道），工程，建材，木頭，甚至去了賭場，洗腳屋……但這種接觸依然停留在表面，未作詳細的調研和評估，只是根據自己的知識結構和經驗以及直覺形成了我自己個人的一些觀點，可以供大家參考，如果真有意向投資，建議自己組團針對細分行業去做詳細的調研評估！

投資方向我個人認為首先可以考慮土地，土地將來一定是不可再生稀缺資源，中國改革開放以來每個人都感受過土地這種資源資產的紅利給我們帶來的衝擊！有的人哈哈哈大笑，有的人搥胸頓足。團長菠菜大叔深有感觸，改革開放時從自己手裡賣出的那些地（屬於青浦虹橋機場附近）都是3萬/畝，現如今已是500-600萬/畝。因此菠菜大叔在離金邊80公里處拿下了5800畝。這塊地在從金邊通往西哈努克港的4號公路旁邊。個人認為這塊不錯，1金邊20-50公里內的地價已經升至較高價位。 2 天津優連集+團已經拿下很多很多地，他們想作造城計畫、碼頭、農場等，金邊-西港的高速公路亦在規劃中就延著4號公路，如果有高速，到這裡還是非常方便的！

照片中是去西哈努克港4號公路旁附近的皇家紅樹林島。遊船延著島嶼開一圈要一個多小時，西哈努克曾經在木屋邊下水游泳。柬埔寨地產信息集團的蕭總把整個島嶼買下了，綜合開發“皇家海島度假村“，別墅建在紅樹林中，既保護自然環境又融入人文景觀。巨大的項目正在分類項目招商，你想來看看嗎？蕭總買下的皇家紅樹林島，挖沙船在疏通河道時經常挖出不知名的木頭。熱帶雨林的出海口，從上游砍伐的木頭，自古以來都是通過水道漂流而下的，因此這裡挖出沉在水里的古木一點都不出奇。蕭總這里地上河下全是寶藏，經常有意想不到的發現。在皇家海島度假村的籌建處蕭總熱情邀請我們考察團品嚐真正地道的柬埔寨菜餚，非常難得的安排，給大家難以忘懷的驚喜！蕭總說起地產就會講起他自己的故事。之前因為在大陸做服裝廠經營激烈，到柬埔寨來就是看中柬埔寨優惠的政策和良好的投資環境，他把服裝廠所有機器設備零部件都打入集裝箱運到金邊工廠開始生產。這時他遇到了菠菜大叔，大叔語重心長地對他說“你到這兒來這麼辛苦，卻做著撿芝麻丟西瓜的工作，你腦子是不是壞掉了？”於是蕭總恍然大悟，3個月後菠菜大叔再次來訪時，蕭總已經賣掉了廠，廠房租給了別的工廠，租金比自己開廠掙的還多，自己則開始購入土地並組建柬埔寨地產信息集團，開始深耕柬埔寨的土地市場。

幾年來集團和柬埔寨各關係部門，高官都建立了良好的關係，收購了大量土地。為去柬埔寨投資的各方人士提供信息對接，項目對接，尤其是土地買賣我覺得這個集團做的十分專業，買入時就精打細算（例如海邊拿了一些小地塊夾在大戶中間，將來升值空間一定很大，他們稱之為釘子），買入後他們又對每塊土地的用途認真做了規劃（例如上面說的紅樹林地塊因為西哈努克呆過，他們正和相關部門協商在此建一個西哈努克博物館），圖紙畫得很專業很認真！買賣中的所有瑣碎雜事，他們現在已經處理的游刃有餘了。柬埔寨土地以前是完全私有化的，但受中國智囊團影響，洪森政府也弄了一些地叫租用地，產權99年。所以現在土地買賣有2種，一種是買私有地（永久屬於你），一種是買租用地（產權99年比國內年限長的多），柬埔寨的土地不像中國土地有屬性（什麼住宅用地商業用地工業用地）做什麼都可以。在距西哈努克港12公里有一個江蘇太湖柬埔寨國際經濟合作區投資有限公司聯合柬埔寨國際投資開發集團共同開發的經濟特區叫西哈努克港經濟特區，我們專程進去參觀，這是一個集工業園區，生活（商場學校醫院俱全）為一體的綜合園區，現在第一期工業廠房建成企業已經入駐，全部招滿，園區內國內較知名的有上市公司瑞貝卡，紅豆，阿斯麗電器等，柬埔寨方則在一樓駐滿了各種政府辦事機構，所有事情可以在這裡一條龍辦完。這裡廠房的租金是2.1美金/平方（個人覺得不便宜但供不應求），當時我們有人就想如果把緊鄰它的地拿掉，也來蓋工業園招商，生意應該也不錯。這個想法在我們團里內部有分歧，部分人認為這個位置不是人口密集區將來會有招工難的問題，另一部分人則認為人口不是問題，就像當年的廣東，錢流動起來了，全國各地的人都湧到那裡去了！不會存在招工難的問題。海邊的地現在價格已經很高，已經建了一個五星和四星酒店分別是柬埔寨的第一第二富翁所有，很多地也被權貴拿掉，但仍然有盲點，還有些地可拿，但工作要做的很細，柬埔寨地產信息集團做了很深入的工作，已經拿下一些地。另外有27個島可以買賣，最好的無疑是離陸地距離最近的蛇島，蛇島早己被俄羅斯富豪拿下並已經投入1億多建好了海上大橋，但風雲突變俄羅斯人因國內犯事鋃鐺入獄，可能要賣出蛇島，因為這個島實在是太好，被多方看中，目前地產信息集團也正積極在和俄羅斯人談判。

柬埔寨由於國土只有18萬多平方公里，因此在土地買賣方面有一些特別的規定，地產信息集團亦有相應的一些對應方法，在此不詳述（如果對投資土地有興趣可以私信）。談到柬埔寨土地投資就得談談這次接待我們考察的柬埔寨地產信息集團的總裁蕭逸寰，初見蕭總在他公司門口歡迎我們到來，一眼看去身材高大一表堂堂，禮貌謙遜，感覺非常不錯，接著在他公司坐在那張整塊厚木頭做的大會議桌旁，聽他把柬埔寨的各種情況向我們娓娓道來，感覺條理清晰，談吐幽默；由於又是同一個姓氏，很容易讓我感到親切。下午我從皇宮回來在酒店休息時，他特意到房間來找我交流，今天還私信我讓我提出此行的寶貴意見，說他們一定做的更好！蕭總生於台灣，讀於美國，娶香港老婆，大陸辦廠，柬埔寨投資，是個不折不扣的國際人士；他待人熱情，做事低調認真嚴謹，在他的生意路上一直以來也是努力奮鬥，所向披靡！經過幾年的辛勤耕耘，蕭總在柬埔寨已經打下了深厚的根基，他現在是柬埔寨王國經濟顧問、柬埔寨王國西哈努克省招商代表和經濟開發顧問、中柬經貿交流協會主席，香港柬埔寨領事經濟發展特別顧問、柬埔寨大學顧問……（我寫不過來了），在柬埔寨具有廣泛深厚的政府和人脈資源。他領導的CRIC致力於土地信息收集、推介、交易及項目策劃、規劃設計等，提供商務考察到土地交易的全程服務。還有就是由於蕭總和政府的親密關係，CRIC還負責柬埔寨王國各類資源開發與工程項目開發對外招商工作，這點我認為對想去柬埔寨投資的人十分有利。對於想去柬埔寨投資的朋友我願意介紹你們相識！

KENT:
想投資金邊市不要只用台灣人的眼光看

偶爾也可以參考大陸人是如何看這個市場的

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