跨國投資先了解 3 大風險－Kent Wang的小天地

全台房價飆漲，投資報酬率卻節節下降，越來越多民眾轉往海外投資，預先做好功課才能避免誤踩地雷。

前幾年台灣人流行投資中國不動產，其實不少台商早期就跨入深圳、上海等地，最近這股海外置產風又轉向日本、馬來西亞，柬埔寨不僅租金投資報酬率高，且當地房價持續上揚，未來轉賣也能賺取價差。

第一太平戴維斯副總經理邱奕平表示，台灣置產族大批流向海外，主因就是國內房價持續上揚，但是跟隨薪資、消費能力變動的租金卻不見成長，造成台灣整體租金投資報酬率偏低，台北市中心租金投資報酬率甚至僅 1 到 2％，資金退離市場。

租金投報率低資金大舉流向海外

根據全球房地產指南（Global Property Guide）統計，台灣是全亞洲租金投報率最低的國家，只有 1.57％，印度、中國則是倒數第 2 名和第 3 名；亞洲租金投報率最高的是柬埔寨、印尼、菲律賓及泰國，而近來熱門的馬來西亞則以 4.87％，位居第 6 名。

對於想「錢」進海外房產的人，長富地產總經理鄭哲昇建議，海外投資首先得看當地國家的政策、整體經濟動能與房價表現。以馬來西亞為例，近年正處於經濟崛起階段，公共建設多，首都吉隆坡更有不少大型全球企業進駐，成了推升房市的主要力量。

鄭哲昇分析，2007 年馬來西亞是東南亞第三大經濟體，相對購買力是全球第 29 名；2008 年國內生產總額（GDP）是 2,220 億美元，每年幾乎維持 5 到 7％的成長率，第四任首相馬哈迪更提出 2020 年宏願，宣布預算高達 4,400 億美元的經濟轉型計畫，致力將平均國民所得拉升到 1 萬 5 千美元。

避免誤踩地雷仔細了解當地民情

鄭哲昇表示，近年來馬來西亞各種國家願景計畫帶動房市成長，如同 40 年前台灣十大建設後，帶動全台經濟繁榮；馬來西亞房價漲幅也由政府間接調控，以物價水準作為基準，因此不至於暴衝或下跌，2011 年吉隆坡房價漲幅 16.8％、2012 年漲幅 11.2％，預計今年漲幅 11.5％，比台灣穩定且持續上揚。

他舉例，三、四年前曾代理銷售一棟位於吉隆坡的頂級住宅預售案，20 多坪的房屋總價約新台幣 700 萬元，今年完工已經漲到 1,000 多萬元，不少早期買屋的投資人，把房子出租給在吉隆坡的全球商務人士，一戶月租金約 3.8 萬元，換算投資報酬率約 6.5％，比台灣高出至少 4 個百分點。

鄭哲昇表示，馬來西亞匯率穩定、全國人民都在拚經濟成長，公共建設發達，因此成為不少海外投資族群偏好的區域。但要提醒的是，投資海外不動產仍有些成本，馬來西亞出租房屋得在當地繳稅 26％，另外因為是外匯管制國家，資金匯回台灣時恐得另繳海外綜合所得稅，且設有 5 年內出售房屋得課稅的門檻。

若要投資海外不動產，最好仔細了解當地風土民情與稅務法律，以免吃了悶虧。

海外置產 3 步驟

1. 評估政策與趨勢

每個國家政府對房市掌控度與政策都不同，投資前一定要做好全面的功課。例如不少東南亞國家的房地產都採地上權（只有地上使用權，沒有產權）或不出售給外國人，馬來西亞則是政府主動劃定區域讓外國人投資置產，而先進國家日本、歐美房地產通常可自由買賣、租金也高，不過買屋稅負重、門檻與成本都高。

2. 選定良好代理人

最好在台灣找好可以處理當地房產的仲介或海外代理人，除了可以協助了解海外房地產市況外，也可提供資金匯出、繳納稅負、法律稅務諮詢等服務，未來若要出租房屋也可以委託物業管理，之後甚至還可協助出售房屋。

3. 做有效管理

買屋置產後，還得面對各式各樣的繳稅、管理費繳納等瑣事，尤其出租給房客更需要物業管理，除非就住在該國，否則時常往返相當花成本，建議找當地專業的物業管理公司，委託管理出租與繳費等事宜；每間物業管理公司費用不同，有些收取租金的 5～10%，有些則是收取單一固定費用，最好仔細評估後再挑選適合的公司。

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