金邊含苞待放 @ Kent Wang的小天地

金邊含苞待放

封面故事產業周刊 2015-10-25 13:55(馬來西亞產業周刊)

長久以來，大家對柬埔寨的印像是一個封閉的市場，經濟發展也不如其他東南亞國家。

事實上，這朵我國北方的玫瑰已逐漸盛開，經濟急起直追，甚至媲美或超越不少本區域國家。

柬埔寨近10年來經濟迅速起飛，自2010年，國內生產總值都保持按年增長約7%。

該國的房地產近年更是發展蓬勃，而這兩年也逐漸受到國際關注，國際房地產顧問公司萊坊（Knight Frank）不久前更首次深入探討柬埔寨的房地產市場，特別是金邊（Phonm Penh）的經濟活動和房市。

而早在2009年，我國就有發展商看準這朵當時還是含苞待放、很快就要盛開的玫瑰，到當地大展拳腳，同時正熱烈招攬大馬人一起到這裡參與這朵玫瑰盛放的過程。

金邊大興土木建城造鎮

自從1991年簽下巴黎和平協議，且在1993年完成大選後，柬埔寨的房地產事業開始振翅高飛，可說是東南亞表現最受矚目的國家之一。

在2000至2008年期間，基礎建設大興土木，更多發展商積極參與，成功打造了以商為主、富人聚集的多個鄉鎮。

柬埔寨經濟從2010年以來，一直保持在約7%增長，穩健中看到強勁的勢頭。

近年，這裡的房地產漸漸受到國際投資者的注意，別說是中國、香港和台灣，甚至也有不少大馬人到這裡投資。

柬埔寨政府在2000起，就大力發展基礎建設，引進了許多發展商共同努力造城建市，地價在2003至2008年期間應聲大起。

但是，依賴出口的柬埔寨在2008至2010年期間，同時遭遇全球金融海嘯襲擊，地價嚴重下跌，許多大型項目被逼擱置。

全球知名國際房地產顧問機構萊坊（Knight Frank）區域經理羅斯維伯表示，為了重振國家經濟，該國政府在2009年推行了分層地契政策，同時更允許外國人在有條件下置業。

“這措施生效後，柬埔寨地價於2010年下半年開始回升，這是因為買家踴躍置業、需求增高所致。”

地價便宜需求量高

自從允許外商直接投資後，許多外國發展商蜂湧而進，我國的開發商JS Land也是其中之一，原因是這里地價便宜，而且需求量高。

在JS Land有限公司董事經理拿督葉廷傑的眼中看來，金邊的發展潛力無限，這裡“金子發光，際遇無邊”。

他接受《南洋商報》專訪時表示，經過30年內戰後，柬埔寨百物待興，加上人口增長，房屋需求自然也高。

他認為，柬國政府幾年前對外開放後，也給了外地開發商在這裡推動更多項目的機會。

葉廷傑的公司在2012年建起了辦公樓和工廠，不久前推介了綠苑公寓，接下來就是在明年先後起建公寓和可負擔排屋。

擺脫軍統走向民主政治

葉廷傑表示，過去很多人以為，柬埔寨是個軍統國家，事實它和泰國一樣，都是民主國家。他說，國王西哈努克前後遭到背叛3次，如今首相洪森掌權，一切走向平穩。

的確，擺脫全球金融危機後，柬埔寨也迎來由日本零售大牌永旺（AEON），由永旺發展和經營的商場更獲得美國綠建築協會認可（LEED）的A級辦公樓和公寓。

葉廷傑說，柬埔寨人生活水平不低，而且大多用美元，加上貨幣流通，讓人看到無限商機。

以瑞爾（KHR）作為貨幣單位的柬埔寨，國內生產總值（GDP）105億美元（約444.15億令吉），人均收入是682美元（約2884令吉）。

問他對柬埔寨的展望和看法，塔信心滿滿地說：“按照我的了解和看法，未來幾年的發展肯定是驚人的。”

韓國捷足先登聯合地主買地

韓國是最早進入柬埔寨投資的外國人，他們和這裡的大地主一起投資地皮，賺個盤滿缽滿。

由於零售和辦公樓的供應有限，所以租金總是穩健上揚；雖然還處於起步階段，但房地產對柬埔寨的國內生產總值已是龍頭。現在的柬埔寨，每一個新的房產發展項目，標竿價格一路創高。

6年前決定來到這裡開發房地產項目的葉廷傑表示：“現在的柬埔寨日趨年輕化，勞動力強，金融體係發達和穩固，就連他們的上網寬頻速度，也比我們快。”

他認為，柬埔寨是繼大馬後，最具發展潛力的東盟國家。

“在這裡，做什麼發什麼，這裡是生意人的天堂！”

人口增加需110萬新屋

人口增加，肯定是刺激房地產，尤其是住宅需求的利好，葉廷傑指出，柬埔寨目前人口1540萬，估計2030年將達1800萬人。

“從這個人口增長的趨勢推算，從今至2030年就需要至少110萬間新住宅。”

葉廷傑說，90%的柬埔寨人都渴望有屋，因此這是個很大的市場。可惜的是，大部分人手上都沒有足夠的資金購屋，所以只能向外國置業者租屋。

“在這裡興建豪宅、公寓和別墅，售賣對像都是少數的高收入群眾或外國人。”

他坦承，外資到柬國來投資房地產，個人名義不能擁有土地的業權，但假如是一樓以上的樓層，則可完全持有，而且是永久業權。但假如是有地房產，外資若以公司名義購買的話，則可擁有49%業權。

GDP按年增長7%

經歷了30年內戰的柬埔寨人，今天追求平和、安寧的生活，加上政治穩定、貨幣流通，對於一些眼光和嗅覺敏銳的商家來說，是一個未經雕塑的寶石。

柬埔寨經濟近10年來迅速起飛，國內生產總值從2010年起按年增長保持在約7%。今年增長保守估計在6.9%，也有人認為甚至可達9%。

當中，建築業、製造業、農業和旅遊業，都是柬埔寨經濟起飛之柱。

根據柬埔寨土地管理、城市規劃與建築部的數據，該局去年共發出了1960張准證，批准開發的房地產總值25億美元（105億令吉）。

萊坊指出，2015年至今，政府再發出915張准證，涉及的房產發展總值8.08億美元（約34.17億令吉），大部分都由中國、韓國和日本發展商壟斷。

對於葉廷傑來說，首都金邊遍地機會，一併帶旺附近的森索（Sen Sok）。

萊坊也認為，除了金邊，鄰近的森索也是值得發展“重地”。

擁房者少潛力龐大

內戰後的第二代，經濟能力日益變好（這裡沒有個人所得稅，只有公司稅），加上擁房一族不多，所以房地產事業特別蓬勃。要不然馬銀行和聯昌銀行也不會在此開設多間分行；目前，兩者各別在柬埔寨有12間和6間分行。

隨著東盟經濟共同體成立在即，柬埔寨的自由貿易和熟練的勞動力從中、長期來看，估計也將吸引更多外商直接投資。

萊坊說，特別是國內兩大政黨“平息干戈”後，造就更穩定的政治環境，間接重建了投資者進場的信心。

羅斯維伯透露，柬埔寨年頭遇上通貨膨脹，這是因為全球油價下跌之故。

但是，低廉的工資、高速的城市發展和高額的邊際利潤，都是促使柬埔寨房地產起飛、吸引更多外國公司湧入和開發的主因。

辦公大樓競相招租

柬埔寨當地及外國發展商紛紛湧入金邊，大力興建辦公樓，從中提振了A、B級辦公樓的供應。

萊坊指出，2014年下半年完工及啟用的安達大都會大廈（Vattana CapitalTower），是金邊的第一棟A級辦公樓大廈，淨出租面積3萬5400平方米。

今年首半年沒有新的供應出現，目前金邊辦公樓總面積達24萬1710平方米。雖然C級辦公樓依然是商用房產的主導，佔市場約63%，但萊坊表示，將來將出現更多的A級辦公樓。

新大樓陸續竣工萊坊報告指出，新的A級辦公樓供應包括位於道恩金邊、樓高20層、香港置地（HongKong Land）興建的交易廣場（ExchangeSquare）。

這項目首期工程於2013年底動工，估計2017年建竣，總可租用面積1萬8500平方米，但該公司今年2月就推介並開始招租。

另外，位於7Maraka的奧林匹亞城（Olympia City）是由國內發展商柬埔寨海外投資機構（簡稱OCIC）打造，裡頭包括2幢辦公塔樓，可出租面積估計有6萬7800平方米，預計2019年完工。

與此同時，GT大廈和City大廈估計將在今年底竣工，新供應的辦公樓面積分別是1萬5000平方米和5100平方米。

萊坊的報告顯示，兩者都已開始招租，而博世（Bosch）與均富國際（Grant Thornton）已搶先入駐GT大廈。

儘管柬埔寨今年上半年租用率下跌，但許多發展商仍熱烈搶進，希望趕在東盟成立前，捕抓投資者未來的潛在需求。假設目前動工中項目都如期完工，萊坊估計，到了2018年，辦公樓面積將激增64%。

《柬埔寨地產亮點》報告指出，即將增加的可租用面積多達15萬5128平方米，包括A級佔60%，B級40%，大部分新辦公樓都匯集在道恩金邊（Daun Penh）和7馬卡拉（7Makara）一帶。

位於諾羅敦大道（Norodom Boulevard）的Emerald Tower，屬於辦公與住宅綜合發展項目。

這座樓高11層的B級辦公樓年底完成後，可供應額外的3500平方米。

金邊大廈（PhonmPenh Tower）、Canadia Tower、CampuBank新總部和其他B級辦公樓，大部分都位於中心地區，城郊外只佔8%或1萬8300平方米。

B、C 級租金穩

由於市場開放不久，金邊剛建竣不久的第一棟A級辦公樓安達大都會大廈，目前租用率仍偏低，只有約25%。

這個數字拉低了金邊辦公樓整體的平均租用率，但是，B級和C級辦公樓的租用率則超過85%，而且租金穩定。

萊坊指出，金邊優質辦公樓空間淨吸收量大幅增加212.3%，去年下半年至2015年上半年，空置率也由原來的47.2%微降到44.2%。

這反映出目前的市場，依然缺乏國際公司積極進場。

該公司的報告指出，金邊目前約半數的辦公空間都由國際銀行、保險、投資、運輸和建築公司租用。

其他典型租戶則來自會計、律師、製造業、房地產公司、能源供應商、電訊和一些提供業務諮詢服務的公司。

“當中，最活躍的外資主要是來自中國、日本、馬來西亞、韓國和新加坡。”

加入東盟搶占商機

年底，柬埔寨就會成為東盟會員國，相信屆時更多外資公司和投資者湧入，希望趁著東盟成形，提升熟練工人的標準與數量之際，能搶先機和迎合金邊的辦公樓佈局上佔到優勢。

羅斯維伯指出，短期來看，基於一部分辦公樓將於年底完工，因此平均租金或被拉低。

“隨著更多大型項目在2017年完成，供應顯著增加即將出現眼前，這將迫使各級辦公樓業主重新檢討租金。”

A級辦公樓租用率低迷，因為許多公司選擇在B和C級開辦公司，以及一些店鋪調低租金之故。儘管C級大廈租用率高達90%，但市場上仍有不少供應。

“租用率從上半年的80.9%，到下半年時只微升至81.3%，相信是受到其他因素影響投資放緩所致。”

今年以來，柬埔寨政府更嚴厲執行相關稅務、勞工證等法令，也增加了在柬埔寨做生意的成本。

除了應對監管機制，最低工資也從去年底的100美元（423令吉），調升至128美元（541令吉）。

租金微揚2%

今年上半年，金邊優質辦公樓的平均租金，從去年下半年的價位每平方米21.6美元（約91令吉），上揚2%，達到每平方米22.1美元（約93令吉）。

萊坊的《柬埔寨地產亮點》指出，全國辦公樓平均租金事實上並不高，今年第二季只達到每平方米14美元（約59令吉）。

“A級辦公樓每平方米租金從28美元（約118令吉）起跳，主要取決於所租用的空間、樓層和方向等。”

報告說，金邊B級辦公樓每平方米介於20至25美元（約85至105令吉）；同時和A級辦公樓一樣，這租金並未包括每平方米約5美元（約22令吉）的管理費。

報告表示，C級辦公樓租金每平方米介於9美元至19美元（約38至80令吉）。

嚴缺零售商場

中產階層人口穩定增長，消費能力漸強，但在柬埔寨，要找比較好的購物商場卻挺難。需求大，供應少，讓更多人樂觀看待這東南亞後起之秀零售業的前景。

萊坊形容，和鄰國相比，柬埔寨目前的人均零售面積可說是小之又小，或是供應不足。在金邊興建第1、2級零售商場取決於地點、租金、設計、品質、管理、運營商和品牌。

萊坊的報告指出，金邊大部分的零售商場都是第二級，10間中只有2間屬於第一級的。

現有的購物商場大都由社區會所改造而成，主要應付人民的日常需求，租戶包括超市、藥店、百貨商店、服飾店和電器店等等。去年中，日本零售商永旺（AEON）在金邊新張後，可見到少數老舊商場擴張和翻新。

羅斯維伯指出，截至今年第二季，可租用的零售面積達到13萬4153平方米，其中46%位於黃金地段。

“在所有可租用面積中，95%位於城市中心。”

他說，人均零售空間是每平方米0.0087，和領國相比，顯然供應不足；即使所有動工中的項目如期完成，依然是偏低。

根據目前從發展商手上所得資料顯示，截至2019年，零售空間將增加16萬3438平方米，或比現在多出122%，將總面積推至29萬7591平方米。

4年內商場倍增

金邊未來的零售空間供應中，主要和二線各佔88%（14萬4619平方米）和12%（1萬8819平方米）。

萊坊在報告稱，未來4年內，金邊的購物商場，也將從目前的10間增加到23間，而市中心將額外增加9萬9105平方米零售空間。

“位於市郊的Aeropod和Parkson City Centre建好後，將提供6萬4333平方米零售空間。”

位於俄羅斯大道的Parkson City Centre預計明年中開幕，但在今年初開始招租後，預計將吸引更多國際零售商進駐。該新購物商場建竣後，將提供7萬200平方米零售空間，但大部分由百盛承租。另外，鑽石島（Koh PichIsland）正在興建DIRiviera Mall，樓高9層，預計2017建竣。

中產階級開銷增加

世界銀行數據指出，柬埔寨中產階級人士每日開銷隨年增加，目前介於2.6至5.1美元（10.99至21.5令吉）。

出現更多中產階級人士，也說明未來的銷費能力更強。

但萊坊也提醒說，需要注意的是，柬埔寨中產階級處於剛剛站穩腳跟的階段，因此需要更長的時間觀察和評估，才能看出他們為零售業帶來的貢獻和衝擊。

永旺一直都保持住高出租率，這在零售業內來說是好現象，但自開張以來，至今已有12間店面因銷售不佳，承受不了高租金而“出走”，店面至今仍空置。

萊坊說，之前大部分租戶都屬於高端零售商，如今更改由可負擔品牌的零售商取代，目標對準中產階級人士。

“這點也說明目前的市場，尚未做好迎接高端品牌的準備。”

然而，許多人仍對零售前景保持樂觀，他們認為，只要商場地點好，慎選零售商、產品合適、密切留意消費者偏好，加上新的市場標準，仍能引進高出租率和帶來可觀盈利。

租用率保持逾90%

萊坊報告指出，金邊主要零售空間租用率一直保持超過90%，二線零售空間也接近80%，主因是部分商場因裝修而停止租賃。

比如位於克洛伊長瓦的Young's商場，去年開張不久後又關閉進行裝修，今年下半年重新營運，租用率達到86%。

租金方面，萊坊的報告指出，金邊主要零售空間每月租金每平方米介於10至22美元（約42至93令吉），並再每月銷售另加10至25%，意即生意越好，付的租金也越高。