麥當勞撤台的意義》還擔心外資陸資炒房？台灣房地產只是外人眼中的「母豬」

作者：作者●紅色子房（商周網站專欄作家） | 商業周刊 – 2015年6月25日下午2:56

讀者提問：請問子房老師，美國麥當勞選擇出售台灣子公司股權，退出台灣市場。這事件在房地產上有什麼特殊意義嗎？

子房觀點：如果你想的是「外資撤出台灣」這樣的解讀，其實也不全是台灣的問題。經我徵詢美股專家畢德歐夫的觀察，麥當勞的美國股價雖穩定，但面對全球飲食健康化的浪潮，成長確實碰到瓶頸，需要進行全球展店策略調整。
因此我判斷，面對在台灣房地產持有成本越來越高，麥當勞目前部分以「購買建物自營」、「租地蓋建物自營」等「重資產」模式營運與獲利的分店，勢必慢慢轉變為以「授權加盟」的「輕資產」營運模式，將更多資金挹注回總公司。在美國總公司出售台灣子公司股權後，其實也就類似回到1984~1993年間台灣孫氏家族引進代理麥當勞品牌的年代，美國對台灣專注以授權發展（Developmental Licensee）方式獲利。
觀察近年台灣的房地產政策，對於外資與陸資一直都不是很友善，大家都怕外資或陸資來「炒房」。但紅色子房身處在兩岸及國際房地產實務最前線，從市場發現有許多實際狀況，跟大家想的不一樣。
還記得去年我曾經到上海參加中國頂級豪宅銷售會（Luxury Property Showcase）活動，這是一項國際房地產的年度盛會，全世界數十主要國家的上百個豪宅建案都聚集在一家五星酒店，砸重金裝潢展覽會場，請最帥最漂亮的銷售小姐，為期三天向中國的富豪貴婦們介紹自家建案。

現場也有台灣豪宅業者設攤與會，但是對照英國、美國、新加坡、澳洲等國家豪宅攤位裏人潮洶湧熱鬧滾滾，台灣業者攤位卻顯得相當冷清。我問了一位中國友人的看法，他說在英美買房有助於下一代唸書，在新加坡香港買房有助於資金的活絡，幹嘛在台灣買房？而且以300萬美金預算，在美國可以買到麗池卡登酒店式公寓，在歐洲可以買個古堡酒莊，在台灣的豪宅連個像樣的小區會所都沒有，怎麼會有尊榮感？
我們封閉的台灣房地產市場，有如早期軍教片常演的福利社小妹橋段，「當兵兩三年，母豬賽貂蟬」。我們封閉地以為在外資陸資眼中，台灣房地產絕對是華人世界兵家必爭的「南京」；但真實的情況，他們只當我們是風光明媚的「南投」。
你什麼時候才會考慮在南投買房？也許等你在台北、台中、高雄等大都市都有置產後，才會考慮在南投買個度假小屋。外資陸資也是一樣，等他們在美國、英國、日本、澳洲等主要大城市都投資後，才會考慮是否在台灣投資。
再舉個例子，如果有一天南投縣政府發布一道命令：非設籍南投縣的台灣人民，在南投買房子，持有滿三年才能買賣，每年在南投只能停留四個月，貸款成數也不得超過五成。現在又加上每人限購一戶，不能兩人共買一戶，也不能有出租或營業行為，如被查獲將要求一年內出售，不出售可廢止許可或標售其不動產。
你會不會覺得奇怪，南投的房地產有這麼吸引人嗎？南投縣政府是不是太往臉上貼金了？為此還錯殺了許多因為婚姻關係結合的家庭，另一半非原籍居民買房置產遭受到近乎被歧視的待遇。
而且從國際投資觀點，面對台灣的高房價，國際地產組織Global Property Guide早已將台灣的房地產投資評等列為末等（very Poor）。外資與陸資可精明的很，在中國光是借錢都要年利率5~6%，怎麼會看上平均年收益率只有1.57%的台灣宅？
因此回到房地產自由市場機制，政府老是對陸資做了一大堆防堵措施，房地合一稅也針對外資祭出差別稅率，殊不知西門町萬國商場、台茂購物中心的重生，都是借重外資的技術與資金，才將整個商場轉虧為盈，活絡地方經濟並增加就業機會。
當麥當勞選擇優先把台灣從「重資產」自營模式轉為「輕資產」授權模式，將經營權與自有不動產出售，資金撤出台灣，不知道制定政策的官員或學者有沒有想過，現階段低薪高房價的台灣，是該吸引外資投資增加就業機會，還是防堵外資炒房？現在的台灣房市在陸資與外資的眼裡，到底是貂蟬？還是母豬？
我擔心的是，我們政府拼命用防堵政策把台灣房地產當貂蟬關起來護著，但其實可能只是母豬一個。