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赴海外置產話題,在打房政策下,人氣熱度不減。不少擁有閒錢想投資的包租公,近年轉戰海外市場,包括日本東京、馬來西亞、澳洲等地區,都是熱門國家。根據最新的調查指出,台灣最愛置產的國家,以日本的租金投資報酬率5.53%為最高,台灣投報率僅1.57%排名最末。但真的有賺頭嗎?海外各國的稅制不同,管理不同,繳稅加上匯差,賺到的租金很可能所剩無幾。

日本東京投報率,在台灣熱門購買國家中,租金報酬率排名居冠。(好房News資料中心)

根據全球房地產指南(Global Property Guide統計數字,台灣人喜愛置產的幾個國家中,以日本租金投資報酬率最高,達到5.53%、馬來西亞也有4.57%,台灣報酬率僅有1.57%,目前為各國最低。好房名家專欄作者趙靖宇文章中提醒,外國繳稅的名目比台灣多很多,舉例來說在日本如果擁有不動產,依照當地稅法計算,第一年如果收租30萬日幣,頂多剛好繳完稅而已,毫無利潤可言。

好房News整理了「日本購屋不得不知」的幾項要點,讓您可以精算投資成本。

1.稅負

一般來說,日本和台灣差不多,房屋的契稅(房地產取得稅)、印花稅、地價稅(都市計畫稅)、房屋稅(固定資產稅)、規費(登記許可稅)等等。比較特別的是短期讓渡所得〈房屋買賣價差)因日本對於短期買賣課稅很重,五年內所得稅和住民稅高達39%。還有消費稅,日本2014年起由5%提高到8%,也增加了一些置產成本。

2.代管代租服務費

房產遠在國外,託人代管代租一定是必須的。日商的租賃管理服務費,是收取支付給屋主款項的5%-10%,另外房東也必須負責修繕金。租金收入扣了稅,還得再抽走一成服務費。

3.仲介服務費

日本方面,他們規定是400萬日幣以上之不動產,售價×3%,未滿400萬日幣之買賣交易則另有規定。台灣方面則是大多收取6%

4.匯差

最不可預期的風險就是匯差。台灣投資人出國買房,當然得換算成當地貨幣。以日本2010年到2012年日幣狂升期間來算,如果一年投報率8%的九十萬租金來說,換回來只剩80萬,扣掉貸款利息,等於完全沒賺。

羊毛出在羊身上,海外置產的投報率很多僅止於帳面數字,檯面下的支出可得精打細算。專家提醒,海外置產訴求的是長期穩定的租金收益,慎選地點和做足功課,才是投資的不二法門。

 

KENT:有聽過我的講座的大概都知道海外投資除了上述所說的還有更需要且值得注意的地方
當新聞都開始報導時,是趨勢或都是置入性的行銷,一定要懂得如何去判斷

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